En una decisión de alto impacto social y jurídico, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió que los arrendatarios pueden invocar causas de fuerza mayor —como una pandemia— para defenderse ante reclamos de pago de rentas, incluso si no lo hicieron en el plazo originalmente previsto por la ley.
El caso se originó durante la emergencia sanitaria por COVID-19. Una empresa arrendataria no pudo utilizar el inmueble que rentaba debido a las restricciones impuestas por las autoridades. Pese a no poder operar, seguía obligada a pagar la renta completa. Ante esta situación, demandó la rescisión del contrato y solicitó una reducción proporcional de los pagos.
Aunque un tribunal de primera instancia le dio parcialmente la razón, un tribunal de apelación revocó esa decisión, argumentando que la empresa no había pedido la modificación del contrato dentro del plazo legal de 30 días. El caso llegó hasta la Primera Sala de la Suprema Corte con el amparo directo en revisión 1243/2024.
¿Qué resolvió la Corte?
La Primera Sala de la SCJN emitió la jurisprudencia 1a./J. 57/2025 (11a.), en la que interpretó los artículos 1,162, 1,796 Bis, 2,431 y 2,432 del Código Civil de la Ciudad de México. La resolución establece dos principios clave:
- Si un caso fortuito o de fuerza mayor —como una pandemia— impide el uso total o parcial de un inmueble por más de dos meses, el arrendatario puede solicitar la rescisión o modificación del contrato dentro de los siguientes 30 días.
- Si ese plazo no se utiliza, el arrendatario todavía puede defenderse en juicio, alegando la imposibilidad de cumplir por fuerza mayor, siempre que el arrendador le haya reclamado judicialmente las rentas.
Esto significa que los tribunales deben considerar las circunstancias extraordinarias para evitar que una parte contractual sufra consecuencias injustas por hechos que no pudo prever ni controlar.
¿Por qué importa esta decisión?
1. Protege a miles de familias y negocios que, durante la pandemia, enfrentaron el dilema de pagar por bienes que no pudieron usar.
2. Refuerza el principio de equidad contractual y el derecho a la defensa frente a situaciones excepcionales.
3. Reconoce que “nadie está obligado en caso fortuito”, un principio clave del derecho civil.
4. Amplía el acceso a la justicia y da herramientas legales a personas y pequeñas empresas en contextos vulnerables.
La jurisprudencia en cifras:
Según la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH 2022):
- Más de 6 millones de hogares mexicanos viven en inmuebles rentados.
- Más de 1.2 millones de pequeños negocios operan desde locales arrendados.
